[转]说说房价——横戈

http://hengge.blogbus.com/logs/2006/10/3536743.html

　　陈良宇被免职，一石起千浪，都为“温胡新政”叫好！老横也叫好， 老横越来越对中国政府治理国家的能力发自内心的钦佩，但除了整顿吏治之外，老横看到的还有就是：房价要加速下跌了！当然，这不是说明老横有什么慧眼——因为很多人也都看到了，而我想说的是，这跟之前出的政策不一样，对房价的遏制，政府开始要下猛药加速了。

　　我一直认为，中国的公民在投资行为中所受到的保护，要远远比其他国家更多—— 从股市即可见一斑：政府是通过所谓的“行政手段”调控，极大避免了众多中小投资者“血本无归”的可能，至于媒体和所谓业内人士的“套话”：“中国是不成熟市场”简直是放屁！有几个做财经媒体的真正懂证券市场的？有几个业内人士是真正的“业内”？中国政府的“行政手段”现在是越来越符合“市场规律”的（其实和美联储的调息一样）！从这篇文章上看，真正了解中国的，还是索罗斯和巴菲特这样的天才（巴菲特在全球石油丝毫未涨价的时候，大量买进‘中石油’，三年后获利八倍抛出）。

　　房市和股市，价值和价格的内在规律，政府对市场调控的手段和力度，也都大同小异，几纸空文下来，或许无人理会，该干嘛干嘛，房价想涨还是一个劲的涨；可是中国政府对经济的调控目标一向很少落空，最后看到的结果，大抵离调控目标都不会太远——还记得许小年的“千点论”吗？当时有几个人相信？但终成事实（最低998点），那么房价就怎么可能直涨不跌呢？并且为什么不可能腰斩呢？就象当年上海的房价谁也不相信3000的房子会涨到15000，现在也没人相信会跌回7000-8000一样，那么就有点耐心，等着瞧吧。

　　所以，老横坚决不赞成现在在高房价的地区（北京、上海、杭州）买房子，这跟钱多钱少没有关系，这是“理念”的问题——举个很简单的例子：假如一套在上海价格为12000元／平方、面积130平方的房子，总价为150万，首付50 万，按揭5000元/月（即6万/年），那么先不说房价会不会跌，我们先来看看：第一年50-60万的现金要被套死在房子上，以后每年还要支付5-6万的按揭款（按30年计），那么这样一笔钱如果拿去做投资，以老横最保守的估计，目前的投资渠道每年至少有20-30%的收益，如果自己又有好的投资渠道和投资能力的话，50-100%也不是没可能。但买了房子这笔钱就是“死钱”了，无法套现（升值的可能性也不大）。反过来我们再看看租房的成本：上海中档以上的小区全装修的2室2厅房子，应该在4000-5000元，一年房租成本在5、6万左右：这基本是买放一年的按揭款，但首付款却省下来了。“现金为王” ——就买房和租房对的现金流的控制结果，是一目了然的了。

　　当然，有很多人认为，哪怕负债，但买了房子是“自己的”，租的房子的是“别人的”是替别人在还房贷。没错！如果单这么想好象是对的，可是有没有想过：如果拿首付的钱去投资，得到的回报可以买更好的房子。当然有人会抬杠说万一投资失败怎么办？还有就是象上海人一定要住“自己的房”这种情结，也都不是在正常的投资理念范围内需要讨论的。

　　就现在而言，一线城市房价在10000元左右，二线城市在5000-7000元左右，三线城市在1500-3000左右所以，就象股市中的龙头股、二线股、三线股一样：龙头先动，二线跟进，最后三线股补涨，三线股补涨的时候也就是龙头股滞涨筑顶之时——即是此刻。

　　其实，很多事情一点都不复杂，道理都很简单，经济规律也一样：不需要那些繁复的经济数据、不需要复杂的经济模型，以小见大，就可以发现真正的轨迹——可是大众永远是羊群，跟随着媒体、舆论和所谓的“专家”的误导，而对真相却是熟视无睹。再想想看：当初不相信3000元／平方的房价能涨5倍到15000元／平方的人，现在却不相信腰斩到7000-8000元／平方——其实这个价格，还是底部时价格的2倍。

　　那么 ，拭目以待吧，等着瞧就是——2年之后再看看房价，究竟在什么位置。

大众永远是羊群，跟随着媒体、舆论和所谓的“专家”的误导，而对真相却是熟视无睹.
问题是:我们看得见真相吗??

这个...可否透露一二,我周围有大把闲钱正苦于无投资方向放银行发霉呢

杀手锏还没出来呢。
要真像韩国一样，对一个家庭拥有多套住房开征大量的税收，房价必然大跌，抛都没有人接。

周围的原北京人，包括原来学校里的老师，平均哪家都有三四套住房

身边的一个例子，最近　一个炒房的（上海本地人）撑不住了，２００w 房子被收了.

准备买房子的等等吧。

另外，看第一地产　，个人感觉　蔡为民　说的话，还是有一定参考价值的，几个中原地产的一看就知道是房托儿。

这样的政策好，效果绝对明显。

我觉得大家有个错觉

认为政府会出台政策来压低房价

但事实是，政府出台的政策的目标是平稳市场并非压低房价

上海房价目前在阴跌，但是不会跌太多。一是政府不太可能直接明显的打压房价；二是前几年房价快速增长，大部分炒房人特别是本地人利润颇丰，目前一些下跌不会影响太大，毕竟还有租金，除非是大量借款，在2005年中期买房，最后一拨砸在手里的；三是老百姓投资渠道太少，现金拿在手里不放心，还是买房踏实。

疯涨的时候政府不去平稳，等到了峰值快撑不住了再去平稳，平稳的目的就成了保护畸形房价

让手里的钱随时间增值

http://166.111.106.5/xi-suo/cn/article.php?articleid=167


为什么我们需要理财？怎样进行个人理财？在上周五本报和建行联合举办的财富课堂上，专家教你———

　　北青财富课堂

　　您是否曾为通货膨胀带来的纸币贬值而担忧？您是否想过要让手里的钱随着时间的流逝逐步增值？3月3日，本报财富课堂的主题为“从容驾驭您的财富”，由建设银行北京分行石景山支行的两位个人理财经理雷波和舒威担任主讲，两人都是获得理财策划师资格的理财高手。前往听讲的读者超过百人，讲座结束后，读者们还围着两名理财经理连连发问。第一课：为什么我们需要理财？


　　■理财的必要性一：抵消物价上涨

　　“来自《中国统计年鉴》的资料表明，近13年来，中国物价上涨率平均达到了6.5%。这一数字意味着，我们手头的现金，如果不用于投资，每年就会减少6.5%。”雷波进一步指出，如果通货膨胀率在20年内保持每年3.5%不变，消费者物价指数价格会翻一倍。“也就是说，假设一张电影票10年前是5元，现在卖到20元，到20年后，价格就会变成40元。相应地，我们手里的钱也要贬值一半。”

　　■理财的必要性二：个人责任的加重

　　专家认为，现代医疗技术和社会福利水平的提高使人的预期寿命延长了15至20年。因此，我们需要攒更多的钱以负担比以前更长的生存期间所带来的生活费用。同时，生活质量的提高、提供高水平的子女教育、谋求更好的居住环境等都成为现代生活的组成部分，客观上要求我们加强对个人财富的管理规划。

　　■理财的必要性三：意外事件的防范

　　人的一生面对各种各样的挑战和风险，因此，防止意外事件的发生对我们生活质量产生影响，就成为我们必须认真对待的问题，保险、储蓄、信托等投资产品都具有相应的功能。第二课：怎样进行个人理财？

　　■理财先要确定目标

　　“所谓理财规划，是指针对个人在人生发展的不同时期，依据其收入、支出状况的变化，制定个人财务管理的具体方案，实现人生各个阶段的目标和理想。在整个理财规划中，不仅要考虑财富的积累，还要考虑财富的安全保障。”雷波说。

　　雷波告诉大家，确立明确的目标，是理财的第一步。一般包括收入和财富的最大化、进行有效的消费、确保财务安全、为退休和遗产积累财富、满足对生活的期望。至于理财规划的具体内容，雷波认为应当包括投资计划、退休计划、保险计划、教育基金计划、遗产计划、娱乐、购房、购车、结婚、其他重大支出等几大块，其中投资又涉及到股票、基金、债券、期货、外汇、黄金、房地产、信托、储蓄等多种投资产品。

　　■重视复利的力量

　　所谓复利是指一笔存款或投资获得回报之后，再连本带利进行新一轮投资的方法，也就是俗话说的“利滚利”。雷波做了个简单的计算，如果某人在29岁时，用一万元本金，以年收益率4%去投资，那么，到他65岁的时候，他将能收益41039元；如果只是做了一笔同等收益率的定期存款，那么，65岁的时候他将收益24400元。通过表1可以看到，假设年收益率为6%、8%和12%时不同回报的差异。

　　■掌握分散投资的方法

　　雷波认为，学会分散投资，也是理财的重要一课，他举了两个投资者的例子来证明这一点：投资者甲，将10万元投资到一种年收益率6%的金融产品上，25年后总回报为429187元；投资者乙将10万元投资到5种不同收益率（分别为15%、10%、5%、0%、失去本金）的金融产品上，25年后总回报为962800元。

　　■及早采取行动



理财投资，时间也是一个相当重要的因素。雷波举了两个人的例子来便于大家理解：假设每年投资于一种固定投资收益率为12%的产品，张三从他22岁开始直到27岁，每年投资2000元，随后不再新增投资；而李四从他28岁开始直到62岁，每年也投资2000元。根据复利推算，到他们62岁的时候，张三总投资为12000元，总收益为959793元；而李四总投资为70000元，总收益为966926元。两人的最后收益相差不大，但是投资的数额却相差近六倍。时间，对于理财投资的重要性不言而喻。


　　■要做到持续投资

　　持续投资，对于确保投资者的高收益，也是至关重要的。雷波引用了美国投资市场从1980至1999年平均年回报的数据来证明这一点。如果一直做持续投资，那么你的回报率将是17.87%；如果你错过最好的一个投资月，回报率为17.21%；如果你错过最好的三个投资月，回报率为16.02%；如果你错过最好的6个投资月，回报率只有14.37%；如果你错过最好的9个投资月，回报率降为13.05%；如果你错过最好的12个投资月，那么，你的回报率将只有11.91%。由上述数据不难看出，持续投资，是确保高收益的关键因素。

　　■投资风险与收益匹配

　　雷波认为，投资渠道的收益与风险是成正比的，投资渠道风险低，那么收益也相应降低。风险最低的是银行存款，最高为博彩，中间渠道从低到高依次为：国债、货币市场工具、公司债券和可转换债券、股票基金和绩优股、房地产、成长股、投机股、期货和期权。根据各种渠道的风险和收益不同，雷波为不同类型的投资者推荐了五种组合投资方式（见表2）。

　　问：我们老百姓都十分信任银行，希望能从银行找到稳妥而高收益的投资渠道，怎样看待银行发售的多种投资理财产品？

　　舒威：目前在银行柜台上发售的投资理财产品有很多，包括凭证式国债、记账式国债、开放式基金、信托投资、个人外汇结构性存款等。

　　不过，这些产品不一定都是银行推出的，很多都只是通过银行代理，其中一些产品也存在较大风险。大家认购前一定要对产品的基本情况和预期风险心里有数。

　　以建行而言，建行发售的恒久价值基金是一种风险相对较小、收益相对稳定的品种。该类基金强调以研究为基础的价值投资，关注上市公司的股东价值创造的能力、过程和可持续性，强调为基金持有人提供稳定、持续的投资回报。

　　此外，相比被老百姓竞相抢购的凭证式国债，记账式国债被大众接受的程度还不高。其实，记账式国债也由财政部发行，而且有票面利率。它既可以像凭证式国债一样到期拿本金利息，也可随时买卖，而且一年有两次固定除息。银行能够办理记账式国债的认购、买卖、派息、兑付、转托管、查询等各项业务。