个人理财之：澄清一个关于住房贷款的误解

相信大多数的javaeye的同学们都已经或者准备通过各大银行提供的住房按揭贷款去买房了。我也不例外。

    但是对于银行，我一直有一种误解，就是银行为了防止大家提前还贷，从而让自己的利益最大化，在刚开始的几年还贷期提前还了大批的利息，本金只占其中很少的部分。而每个月住房贷款还贷的明细单似乎也印证了这一点，比如你选择等额本息法，每个月还款3000，可能刚开始的几个月其中的2000都是还的利息，1000是本金。

    但是前一段时间，招行推出了一种“随借随还”的个人住房抵押循环贷的业务。这个业务比较吸引我，虽然最后没有办成，但是我却搞清楚了住房贷款的每个月还款额度，本金多少，利息又占多少。也算是意外收获了。在这里和大家分享一下 ！

    用一个具体的例子来说明。假如某人的贷款总额是60万，期限是25年。选择的还款方式是等额本金法，就是每个月要还的本金是一样的。（等额本息法也大同小异，只不过每个月还的本金+利息是一样的）贷款利率按照现在的5年期以上利率5.814%算。

每个月要还的本金都是2000，每个月要还的利息是

（贷款总额-已还本金总额）* 贷款年利率 / 12

按此公式，
第一月要还的利息则是600000*0.05814/12 = 2907
第二月要还的利息则是（600000-2000）*0.05814/12 = 2897.31
第三月要还的利息则是（600000-4000）*0.05814/12 = 2887.62
...
 

    银行其实就是按照欠款多少，按月收取利息。刚开始欠款总额比较高，利息当然也会比较高，想想看还是满合理的。

    知道了银行扣款的规则，很容易得出下面结论：
    我们程序员们如果有闲钱，还是去提前还贷的好，千万不要怕麻烦。就算提前还1万，1年也可以省下来 581.4 元钱呢。

    注意，我这里说的是有闲钱。有些比较激进的同学，拿住房去抵押贷款炒股，就是完全不同的故事了。

    程序员们，也是需要理财的，而且宜早不宜迟。想当年我竟然主动不要公积金，实在是有点那个。。。

老话说,隔夜黄金不如铜.钞票除了票面价值,还有时间价值.今天的一块钱的价值恒大于明天的一块的一钱的价值.以财务的眼光看,在经济景气的时候提前还贷是非常不划算的买卖.
你现在一年账面上有
60万负债,一万元现金,60万的资产,应收款(按工资8000计算)96000,长期应付款 25814.16(利息)+24000(本金)
如果不提前还贷,现金存银行,一年后.
57.6万负债,一万元现金+225(银行利息)+46185.84(工资余额假设你不吃不用),60万的资产(假设无折旧)
如果提前还贷,现金存银行,一年后.
56.6万负债,581.4(无需付的利息)+46185.84+(工资余额假设你不吃不用),60万的资产(假设无折旧)
如果你那1万现金用于投资年收益8%的投资项目
57.6万负债,一万元现金+800(投资利润)+46185.84(工资余额假设你不吃不用),60万的资产(假设无折旧),1000的坏账计提(主要看你的投资项目风险如果是基金差不多700-800，如果是股票1000可能不够当然相对的收益也需要往上调比如现在的年景40-50%算是比较保守了)

现在的年景,市面上无论是那种投资基金股票，找到7-8%的投资率并不困难,无论怎么看都应该选择最后一种,.

银行应该出一个“投资基金股票贷”DE啊~~~

所以，我的前提也是有闲钱，如果感觉投资收益率一定大过5.814%，那当然就不用去提前还贷了。
  不过没有任何一个理财产品可以保证你的人民币收益率高于这个。
  自己去炒股？在那么大一波行情之后，现在股市已经在历史最高位了，感觉再进股市，风险不小。

太像了  真的太像了

就是他了，不过这ID从第一天开始偶就看着不爽，偷偷给他投了好多隐藏票...

这个马甲没发炎几次偶就发现了,嘿,看来我有当侦探的潜质.

欠钱不要紧，尤其是银行钱，又不是高利贷，不还要被砍的。一般银行也难以借给你超过还款能力太多的钱。

中国对内的货币贬值肯定是长期长长期的。

复式计帐,有借就有贷.你不能只算剩下的,不算花出去的.提前还贷，都成固定资产了,那里还有5.814%的收益呢?什么是收益,收益永远是未来的收入而不是当前的盈余.5.814%最多看成一种银行给你的折扣,你用9418.6元买了10000块钱的东西.除非你能保证你这10000万元固定资产折每年旧摊薄以后还能够有超过5.81%的收益，比方说房价比方说租金.换句话说，5.814%也不是保证的是有风险的,不过一个是房价风险，一个是金融风险而已.

  再换一种简单的思路,如果提前还贷真是5.8%那么高的收益,那么市场上怎么就没见到有人拿这个来发财的呢?hehe,道旁苦李,道旁苦李阿.

估计又要换马甲了...下一个会是什么呢?
投资专用?
理财专用?